IMPACTS SUR LES PLUS-VALUES DE CESSIONS IMMOBILIERES
Convention fiscale du 21 juillet 1959 entre la France et l’Allemagne
Avenant signé le 31 mars 2015
La Convention fiscale franco-allemande a été récemment modifiée par un avenant signé le 31 mars 2015 et entré en vigueur le 1er janvier 2016.
Cet avenant a eu des répercussions sur l’imposition des plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (I), sur l’imposition des plus-values de cessions immobilières (II) et sur les règles visant à éviter la double imposition des résidents français (III).
I. L’imposition des plus-values de cession de titres des sociétés à prépondérance immobilière.
Les sociétés à prépondérance immobilière sont des sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles.
Jusqu’au 31 décembre 2015, la Convention fiscale franco-allemande[1] (ci-après : « la Convention fiscale ») ne distinguait pas entre la cession de titres d’une société à prépondérance immobilière et celle des autres sociétés. Dans les deux cas, l’imposition de la plus-value était attribuée au pays de résidence du cédant (ancien article 7 de la Convention fiscale).
Depuis le 1er janvier 2016,
- en principe, l’imposition des plus-values de cessions de parts sociales d’une société a lieu dans l’Etat de résidence du cédant des parts (article 7, paragraphe 5 de la Convention fiscale).
- Toutefois, une exception a été instaurée en matière de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. En effet, conformément à l’article 7, paragraphe 4 de la Convention, les plus-values de cessions de titres de ces sociétés sont désormais imposées dans l’Etat de situation des immeubles.
Ainsi, les plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont imposées dans l’Etat de situation de l’immeuble, comme toute plus-value de cession immobilière.
A titre d’exemple, un résident allemand, propriétaire de parts sociales dans une société à prépondérance immobilière française sera imposé en France sur la plus-value de cession de ses titres, et non plus en Allemagne.
II. L’imposition partagée des plus-values de cessions immobilières entre l’Etat de situation de l’immeuble et l’Etat de résidence du cédant
Avant l’entrée en vigueur de l’avenant du 31 mars 2015, conformément à l’ancien article 3, paragraphes 1 et 4 de la Convention fiscale, les plus-values de cession de biens immobiliers étaient exclusivement imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble.
Or, depuis le 1er janvier 2016, le nouvel article 7, paragraphe 1 de la Convention fiscale dispose que les plus-values de cessions immobilières sont imposées, en principe, dans l’Etat de situation de l’immeuble mais qu’elles peuvent également être imposables dans l’Etat de résidence du cédant.
Ainsi, en pratique, les résidents allemands et français détenant des immeubles dans l’autre Etat seront imposés dans les deux Etats en cas de réalisation d’une plus-value de cession, une double imposition étant écartée par l’octroi d’un crédit d’impôt (voir ci-après sous III).
III. La suppression de l’exonération fiscale des résidents français en cas de double imposition.
L’avenant du 31 mars 2015 a, également, apporté des modifications quant aux règles visant à éviter la double imposition. Ces changements ont notamment eu des répercussions sur les résidents français.
En effet, jusqu’au 31 décembre 2015, conformément à l’ancien article 20, paragraphe 2, a), cc) de la Convention fiscale, les plus-values de cessions immobilières réalisées par des résidents français et imposées en Allemagne donnaient lieu, lors de leur imposition en France, à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant aux plus-values de cessions immobilières françaises.
Cela était particulièrement avantageux pour les résidents français propriétaires d’un immeuble en Allemagne depuis plus de 10 ans. En effet, en Allemagne, tout propriétaire cédant l’immeuble qu’il détient depuis plus de dix ans est exonéré d’impôts sur les plus-values en raison de ce délai appelé délai de spéculation de dix ans (zehnjährige Spekulationsfrist) tandis qu’en France, le délai donnant droit à une exonération fiscale est, aujourd’hui, de 30 ans.
Ainsi, les résidents français propriétaires d’un immeuble en Allemagne depuis plus de dix ans n’étaient imposés ni en Allemagne grâce à l’exonération fiscale susmentionnée ni en France grâce au crédit d’impôt.
Or, depuis le 1er janvier 2016, conformément au nouvel article 20, al. 2, a), aa) de la Convention fiscale, le crédit d’impôt imputable sur l’impôt français est égal au montant de l’impôt payé en Allemagne.
Cette situation est désavantageuse en pratique pour les résidents français propriétaires d’un immeuble depuis plus de 10 ans en Allemagne.
En effet, en Allemagne, aucun impôt n’est dû en raison de l’exonération fiscale susmentionnée. Le crédit d’impôt imputable sur l’impôt français sera nul. Le résident français propriétaire d’un immeuble en Allemagne depuis plus de 10 ans sera intégralement imposable en France sur sa plus-value de cession.
En conséquence, l’exonération fiscale allemande ne représentera plus d’avantage pour les résidents français propriétaires d’immeubles en Allemagne.
[1] Convention du 21 juillet 1959 entre la République française et la République fédérale d’Allemagne en vue d’éviter les doubles impositions et d’établir des règles d’assistance administrative et juridique réciproque en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune ainsi qu’en matière de contributions des patentes et de contributions foncières.